ЗЕМЕЛЯ. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ У 2015 РОЦІ
Спочатку в програмі діяльності Уряду було заявлено про його намір підготувати у 2015 році проект Закону «Про ринок земель». Відповідно до п.п. 14 і 15 Перехідних положень Земельного кодексу України до набрання чинності Законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2016 року, забороняються:
- внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств;
- купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;
— купівля-продаж або відчуження іншим способом земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передання їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок із метою їх надання інвесторам — учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.
Наразі в Парламенті зареєстровано законопроект (№ 1108 від 28.11.14 р.), яким пропонується підвести під заборону також укладення попередніх договорів щодо відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Як бачимо, для того щоб із 01.01.16 р. сталося довгоочікуване зняття мораторію на купівлю-продаж сільгоспземель, без Закону » Про ринок земель» не обійтися. Відповідним законом має бути передбачено:
- порядок визначення вартості земельної ділянки;
- максимальну площу земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що може перебувати у власності однієї особи — фізичної чи юридичної (раніше пропонувалася цифра — 2100 га);
- порядок купівлі землі у власників земельних часток (паїв);
- обмеження щодо придбання однією особою всієї землі навколо одного населеного пункту тощо.
Однак згодом Кабмін вилучив зі своєї програми цей пункт, посилаючись за відсутність згоди з названого питання серед парламентаріїв. Сподіватимемося, до його розгляду урядовці ще повернуться.
До речі, 01.01.15 р. спливає строк дії ще однієї обмежувальної норми: про можливість для громадян і юридичних осіб набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів. До 01.01.15 р. ця площа могла збільшуватися лише в разі успадкування земельних ділянок за законом.
Довгострокова оренда землі
У Верховній Раді України ідея про довгострокову оренду землі присутня вже давно. Були, різні пропозиції щодо мінімального строку оренди — і 7, і 11 років. Необхідність таких нововведень пояснювалася потребами сільськогосподарського виробництва (специфіка земельних відносин, для того щоб орендар був зацікавлений у витрачанні коштів для підтримання родючості грунту, передбачає необхідність гарантування йому довгострокової можливості користуватися цією землею). Серед інших програмних цілей Уряду — інвентаризація та розмежування земель сільськогосподарського призначення державної, комунальної та приватної власності, а також формування бази даних Державного земельного кадастру (2018 рік).
Нові ставки земельного податку
Із 01.01.15 р. мають запрацювати нові ставки земельного податку за земельні ділянки в межах населених пунктів, нормативної грошової оцінки яких не проведено. Зазначені ставки встановлено Законом України » Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні» від 27.03.14 р. № 1166-УІІ. Проте, не було офіційного оприлюднення до 15 липня 2014 р. відповідних рішень рад щодо затвердження ставок податку.
Згідно зі згаданим вище Законом при оподаткуванні земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, нормативної грошової оцінки яких не проведено, застосовуються встановлені п. 275.1 Податкового кодексу України ставки земельного податку в гривнях за 1 кв.м визначені за групами населених пунктів залежно від чисельності населення з урахуванням відповідних коефіцієнтів, установлених цим пунктом та п. 275.2 зазначеної статті. Ставки податку за земельні ділянки (за винятком сільськогосподарських угідь та земель лісогосподарського призначення) диференціюють і затверджують відповідні сільські, селищні, міські ради, виходячи зі ставок податку, встановлених п. 275.1 ПКУ функціонального використання та місцезнаходження земельної ділянки, але не більше трикратного розміру цих ставок податку з урахуванням коефіцієнтів, установлених п. 275.2 зазначеної статті. Рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюються відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим.
Земельний податок
Із 01.01.15 р. запрацює п. 276.5 ПКУ (згідно з абз. 10 п. 1 р. XIX ПКУ). Відповідно до нього в разі надання в оренду земельних ділянок (у межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їх частин власниками та землекористувачами іншим суб’єктам податок за площі, що надаються в оренду, обчислюється з урахуванням застосування відповідного коефіцієнта функціонального використання цих площ залежно від виду економічної діяльності орендаря.
Інакше кажучи, набирає чинності такий порядок розрахунку земельного податку:
- за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, — у розмірі 1% від такої оцінки, визначеної з урахуванням відповідного коефіцієнта функціонального використання залежно від виду економічної діяльності орендаря:
- за земельні ділянки в межах населених пунктів, нормативної грошової оцінки яких не проведено, — за середніми ставками (у гривнях за 1 кв.м), що визначаються залежно від чисельності населення із застосуванням відповідних коефіцієнтів.
Слід урахувати приписи п. 287.7 ПКУ яким установлено момент, із якого починає обчислюватися податок за площі, які надаються в оренду. Таким моментом є дата укладення договору оренди земельної ділянки або дата укладення договору оренди будівель (їх частин).
Зміни до Типового договору оренди землі
Кожен, хто стикається з питаннями оренди землі, знає, що ще з 01.01.13 р. повноваження територіальних органів Держземагентства в частині державної реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та право постійного користування земельною ділянкою й договорів оренди землі припинилися. За чинним законодавством не передбачено державної реєстрації договорів оренди землі.
Відповідно до ст. 4 Закону України » Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.04 р. № 1952-IV обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, зокрема право оренди земельної ділянки. Реєстрації підлягає не договір, а право оренди, що виникає в орендаря за таким договором.
Однак Типовий договір оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.04 р. № 220, і досі містить пункт, відповідно до якого договір оренди землі набирає чинності з моменту його державної реєстрації та внесення відомостей про нього до Державного реєстру земель. Наразі підготовлено проект змін, що мають бути внесені до п.п. 20 та 43 Типового договору для приведення його у відповідність із чинним земельним законодавством.