ЗЕМЕЛЯ. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ У 2015 РОЦІ

ЗЕМЕЛЯ. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ У 2015 РОЦІ

Спочатку в програмі діяльності Уряду було заявлено про його намір підготувати у 2015 році проект Закону «Про ринок земель». Відповідно до п.п. 14 і 15 Перехідних положень Земельного кодексу України до набрання чин­ності Законом про обіг земель сільськогоспо­дарського призначення, але не раніше 1 січня 2016 року, забороняються:

• внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських това­риств;
• купівля-продаж земельних ділянок сіль­ськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (ви­купу) їх для суспільних потреб;

— купівля-продаж або відчуження іншим спо­собом земельних ділянок і зміна цільового при­значення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юри­дичних осіб для ведення товарного сільськогос­подарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особисто­го селянського господарства, а також земель­них часток (паїв), крім передання їх у спадщи­ну, обміну земельної ділянки на іншу земель­ну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних по­треб, а також крім зміни цільового призначен­ня (використання) земельних ділянок із метою їх надання інвесторам — учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

Наразі в Парламенті зареєстровано законо­проект (№ 1108 від 28.11.14 р.), яким пропо­нується підвести під заборону також укладен­ня попередніх договорів щодо відчуження зе­мельних ділянок сільськогосподарського при­значення.

Як бачимо, для того щоб із 01.01.16 р. сталося довгоочікуване зняття мораторію на купівлю-продаж сільгоспземель, без Закону » Про ринок земель» не обійтися. Відповідним законом має бути передбачено:

• порядок визначення вартості земельної ділянки;
• максимальну площу земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського ви­робництва, що може перебувати у власності однієї особи — фізичної чи юридичної (раніше пропонувалася цифра — 2100 га);
• порядок купівлі землі у власників земель­них часток (паїв);
• обмеження щодо придбання однією осо­бою всієї землі навколо одного населеного пункту тощо.

Однак згодом Кабмін вилучив зі своєї програ­ми цей пункт, посилаючись за відсутність зго­ди з названого питання серед парламентаріїв. Сподіватимемося, до його розгляду урядовці ще повернуться.

До речі, 01.01.15 р. спливає строк дії ще од­нієї обмежувальної норми: про можливість для громадян і юридичних осіб набувати право власності на землі сільськогосподарського при­значення загальною площею до 100 гектарів. До 01.01.15 р. ця площа могла збільшуватися лише в разі успадкування земельних ділянок за законом.

Довгострокова оренда землі

У Верховній Раді України ідея про довго­строкову оренду землі присутня вже давно. Були, різні пропозиції щодо міні­мального строку оренди — і 7, і 11 років. Необхідність таких нововведень пояснюва­лася потребами сільськогосподарського ви­робництва (специфіка земельних відносин, для того щоб орендар був зацікавлений у вит­рачанні коштів для підтримання родючості грунту, передбачає необхідність гарантуван­ня йому довгострокової можливості користу­ватися цією землею). Серед інших програмних цілей Уряду — інвен­таризація та розмежування земель сільськогос­подарського призначення державної, комуналь­ної та приватної власності, а також формуван­ня бази даних Державного земельного кадастру (2018 рік).

Нові ставки земельного податку

Із 01.01.15 р. мають запрацювати нові ставки земельного податку за земельні ділянки в ме­жах населених пунктів, нормативної грошової оцінки яких не проведено. Зазначені ставки встановлено Законом України » Про запобіган­ня фінансової катастрофи та створення переду­мов для економічного зростання в Україні» від 27.03.14 р. № 1166-УІІ. Проте, не було офіційного оприлюднення до 15 лип­ня 2014 р. відповідних рішень рад щодо затвер­дження ставок податку.

Згідно зі згаданим вище Законом при оподаткуванні земельних ділянок, розта­шованих у межах населених пунктів, норматив­ної грошової оцінки яких не проведено, засто­совуються встановлені п. 275.1 Податкового кодексу України  ставки зе­мельного податку в гривнях за 1 кв.м визначені за групами населених пунктів залежно від чи­сельності населення з урахуванням відповідних коефіцієнтів, установлених цим пунктом та п. 275.2 зазначеної статті. Ставки податку за земельні ділянки (за винятком сільськогоспо­дарських угідь та земель лісогосподарського призначення) диференціюють і затверджу­ють відповідні сільські, селищні, міські ради, виходячи зі ставок податку, встановлених п. 275.1 ПКУ функціонального використання та місцезнаходження земельної ділянки, але не більше трикратного розміру цих ставок подат­ку з урахуванням коефіцієнтів, установлених п. 275.2 зазначеної статті. Рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних діля­нок офіційно оприлюднюються відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошо­вої оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень за­стосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим.

Земельний податок

Із 01.01.15 р. запрацює п. 276.5 ПКУ (згідно з абз. 10 п. 1 р. XIX ПКУ). Відповідно до нього в разі надання в оренду земельних ділянок (у межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їх частин власниками та земле­користувачами іншим суб’єктам податок за площі, що надаються в оренду, обчислюється з урахуванням застосування відповідного ко­ефіцієнта функціонального використання цих площ залежно від виду економічної діяльності орендаря.

Інакше кажучи, набирає чинності такий по­рядок розрахунку земельного податку:

• за земельні ділянки, нормативну грошо­ву оцінку яких проведено, — у розмірі 1% від такої оцінки, визначеної з урахуванням від­повідного коефіцієнта функціонального вико­ристання залежно від виду економічної діяль­ності орендаря:
• за земельні ділянки в межах населених пунктів, нормативної грошової оцінки яких не проведено, — за середніми ставками (у грив­нях за 1 кв.м), що визначаються залежно від чисельності населення із застосуванням від­повідних коефіцієнтів.

Слід урахувати приписи п. 287.7 ПКУ яким установлено момент, із якого починає обчислюватися податок за площі, які нада­ються в оренду. Таким моментом є дата укла­дення договору оренди земельної ділянки або дата укладення договору оренди будівель (їх частин).

Зміни до Типового договору оренди землі

Кожен, хто стикається з питаннями оренди землі, знає, що ще з 01.01.13 р. повноваження територіальних органів Держземагентства в частині державної реєстрації державних ак­тів на право власності на земельну ділянку та право постійного користування земельною ді­лянкою й договорів оренди землі припинили­ся. За чинним законодавством не передбачено державної реєстрації договорів оренди землі.

Відповідно до ст. 4 Закону України » Про дер­жавну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.04 р. № 1952-IV обов’язковій державній реєстрації підля­гають речові права та обтяження на нерухо­ме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним осо­бам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридич­ним особам, міжнародним організаціям, іно­земним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самовря­дування, зокрема право оренди земельної ді­лянки. Реєстрації підлягає не до­говір, а право оренди, що виникає в орендаря за таким договором.

Однак Типовий договір оренди землі, за­тверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.04 р. № 220, і досі містить пункт, відповідно до якого договір оренди зем­лі набирає чинності з моменту його державної реєстрації та внесення відомостей про нього до Державного реєстру земель. Наразі підготов­лено проект змін, що мають бути внесені до п.п. 20 та 43 Типового договору для приведен­ня його у відповідність із чинним земельним законодавством.