ПРОДАЖ ФІЗОСОБОЮ НЕРУХОМОСТІ

491
продажа недвижимости
продажа недвижимости

ПРОДАЖ ФІЗОСОБОЮ НЕРУХОМОСТІ

Для укладання договору купівлі-продажу нотаріусу обов’язково по­трібно надати Звіт про оцінку майна. З ме­тою захисту інтересів наших передплатників пояснимо все детально.

Жоден но­таріус без надання йому Звіту про оцінку май­на (далі —Звіт) не посвідчить договір купів­лі-продажу нерухомості, продавцем якої висту­пає фізособа. Окрім того, отримавши його, він одразу перевірить чинність такого документа. Позаяк Звіт дійсний не більше шести місяців із дати оцінки, зазначеної в ньому. Після цього нотаріус приступить до встановлення достовір­ності Звіту, зокрема:

  • пересвідчиться в наявності й чинності в суб’єкта оціночної діяльності свідоцтва оціню­вача, отриманого відповідно до вимог Закону про оцінку майна (копія свідоцтва оцінювача обов’язково додається до Звіту);
  • перевірить наявність інформації зі Звіту в Єдиній базі звітів. Адже згідно з п. 4.2 Порядку № 795 Звіт про оцінку є дійсним за умови вклю­чення інформації з нього до Єдиної бази звітів;
  • пересвідчиться в тому, що додаток до Звіту складено за встановленою Фондом держмай­на України формою і відповідає інформації, за­реєстрованій у Єдиній базі звітів (п. 2 постанови № 358).

Згідно з абз. 8 ч. 2 ст. 7 Закону про оцінку майна проведення оцінки нерухомості є обов’язковим у разі оподаткування майна згідно із законом (крім випадків визначення розміру податку при спадкуванні нерухомості, вар­тість якої оподатковується за нульовою ставкою). А законом, зокрема ст. 172 ПКУ чітко передбачені такі випадки. Тому вбачається, що від оцінки не «сховатися v випадку відчуження фізособою:

— житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включа­ючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділян­ці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, два і більше разів протягом звітного податкового року;

—іншого нерухомого майна, окрім перелі­ченого вище;

—  об’єктів незавершеного будівництва;

—  нерухомості, яка перебуває у власності менше трьох років (це правило не розповсю­джується на майно, отримане в спадок). Шф^ЩУр1® Дохід від продажу об’єкта неру­хомості визначається і спла­чується продавцем самостійно виходячи із ціни договору купівлі-продажу, але не нижче оціноч­ної вартості такого об’єкта, визначеної суб’ єктом оціночної діяльності (п. 172.3 ПКУ). Звісно, за умови, що операція підлягає оподаткуванню. Згідно з п. 172.4 ПКУ нотаріуси виконують функцію податкових агентів у частині контролю за сплатою фізособами податків із продажу власної нерухомості (окрім випадку, передбаченого п. 172.7 ПКУ).Тому не дивно, що нотаріуси посвідчують договори про відчуження нерухомості лише за наявності оці­ночної вартості такого майна та документа про сплату податку до бюджету (п. 172.4 ПКУ).

Отже, з першого погляду може здатися, що оцінка обов’язкова, лише якщо операція з продажу нерухомого майна підлягає оподат­куванню. Однак не поспішайте! Усе набагато простіше й криється в розрахунку нотаріусами держмита та плати за вчинення нотаріальних дій. Так, у п. 5 р. 1 гл. 5 Інструкції № 811 чор­ним по білому написано, що при обчисленні суми держмита за посвідчення договорів відчу­ження фізособами нерухомості вартість таких договорів приймається виходячи із суми дого­вору, але не нижче оціночної вартості такого майна! Приватні нотаріуси, не можуть брати плату за вчинення нотаріальних дій меншу від розміру держмита, яке обчислюється згідно з Інструкцією № 811.

Наостанку хотіли б звернути увагу, що жод­ною нормою не передбачено, хто повинен нада­ти оцінку нотаріусу — продавець чи покупець. Як показує практика, такий обов’язок бере на себе продавець, адже й документи в нього на ру­ках, і доступ до нерухомості фахівцю він може забезпечити. Однак за домовленістю сторін це може зробити й покупець.

Сподіваємося, ми не залишили ні зерня сум­ніву навіть у найбільших скептиків щодо закон­ності вимоги нотаріуса про необхідність надан­ня оцінки майна.