ПЕРЕВІРКА ОБ’ЄКТА НЕРУХОМОСТІ, ВІДМІННОГО ВІД ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, ПЕРЕД ЙОГО ПРИДБАННЯМ
Така перевірка об’єкта нерухомості має назву «Due Diligence» та передбачає у своїй базовій версії здійснення таких кроків.
Перевіряємо право власності продавця на об’єкт і характеристики останнього. Право власності продавця на об’єкт нерухомості, відмінний від земельної ділянки, підтверджують оригіналом або дублікатом одного з документів, перелічених у п. 1.2 гл. 2 p. II Порядку № 296/5.
Технічні характеристики об’єкта (площа та конфігурація приміщень) перевіряють шляхом вивчення технічного паспорта об’єкта, в якому особливу увагу приділяють відсутності відміток про самовільне перепланування.
У випадку якщо відчужуваний об’єкт є окремою будівлею, продавець має надати покупцю документи щодо його прав на земельну ділянку, на якій вона розташована.
Перевіряємо державну реєстрацію права власності на об’єкт. Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦКУ право власності на нерухомі речі, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Порядок державної реєстрації передбачено Законом про держреєстрацію прав на нерухоме майно.Таким чином, покупцю слід перевірити наявність у продавця доказів реєстрації права власності на об’єкт.
Держреєстрація об’єкта нерухомості могла бути здійснена ще до набрання чинності ЦКУ в сучасній редакції, тобто до 01.01.04 р.Тому доказами такої реєстрації можуть бути:
а) реєстраційний напис БТІ (за місцезнаходженням об’єкта) на правовстановлюючому документі (в окремих випадках, за відсутності місця для напису, — реєстраційне посвідчення) — для документів про перехід права власності, отриманих фізособами до 01.01.03 р.;
б) реєстраційний напис БТІ та прикріплене реєстраційне посвідчення — для документів про перехід права власності, отриманих юр-
особами до 01.02.03 р.;
в) реєстраційний напис та витяг із Реєстру прав власності на нерухоме майно, виданий місцевим БТІ, — для всіх документів про перехід
права власності, отриманих після 01.02.03 р.;
г) витяг із Держреєстру речових прав на нерухоме майно — для документів про перехід права
власності, отриманих після 01.01.13 р.
Те, що право власності на об’єкт було набуте продавцем до 01.01.13 р. і на момент продажу не зареєстроване в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно, не є перешкодою для продажу такого об’єкта. У такому випадку нотаріус перед посвідченням договору купівлі-продажу здійснить цю реєстрацію (абз. 2 ч. 5, абз. 1 ч. 7 ст. З Закону про держреєстрацію прав на нерухоме майно).
Перевіряємо об’єкт на наявність орендарів. Це необхідно, оскільки наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої в найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання (ч. 2 ст. 777 ЦКУ). Отже, якщо майно передане в оренду третім особам, радимо перед укладенням договору купівлі-продажу вимагати від продавця письмові ву відмову орендарів від їх переважного права. Необхідно пам’ятати, що в багатьох випадках неможливо перевірити, чи переданий об’єкт в оренду, оскільки договір оренди може бути не посвідчений нотаріально або укладений іще до прийняття законодавства стосовно обов’язкової реєстрації прав на нерухоме майно.
Інформацію про те, чи є об’єкт предметом судового спору, можна отримати шляхом пошуку за його назвою, адресою, найменуванням власника в Єдиному держреєстрі судових рішень.
Перевіряємо повноваження представника продавця на відчуження об’єкта. Якщо об’єкт відчужує юрособа, то необхідно перевірити повноваження особи, яка укладає договір від імені продавця. Вони можуть випливати з довіреності, а також її посадових повноважень. Довіреність на укладення договору купівлі-продажу видає особа, яка має такі повноваження відповідно до статутних документів. Довіреність учиняють у тій самій формі, що й договір, тобто посвідчують нотаріально (ч. 1 ст. 245 ЦКУ).
ПОРАДА: інколи статутні документи юрособи містять обмеження щодо сум та типів угод, І які мають право укладати її представники без одержання попереднього схвалення власником/вищим органом управління такої особи. Якщо такі обмеження наявні або ж у статутних документах відсутні (недостатньо чітко визначені) повноваження того чи іншого органу управління (зокрема директора) на укладення договорів відчуження об’єктів нерухомості, радимо вимагати від продавця рішення вищого органу управління (протоколу загальних зборів, рішення власника тощо) про відчуження об’єкта. На практиці зчаста трапляються ситуації, коли об’єкт нерухомості належить продавцю на праві спільної власності. У такому випадку його право на безперешкодне розпорядження об’єктом або часткою в ньому можуть підтвердити:
- письмова згода інших співвласників на відчуження частки продавцем (у випадку спільної сумісної власності, наприклад, подружжя). Тоді таку згоду посвідчують нотаріально відповідно до вимог ч. 2 ст. 369 ЦКУ;
- письмова відмова інших співвласників від переважного права на придбання частки в майні на умовах, погоджених продавцем та покупцем (у випадку спільної часткової власності).
Законом не встановлені вимоги щодо форми вказаної відмови, але бажано посвідчити її нотаріально, якщо співвласники — фізособи (виняток — продаж майна з публічних торгів, коли згода співвласників не вимагається).
Також зверніть увагу на те, що якщо об’єкт належить до категорії житлової нерухомості, власник-фізособа має надати довідку про склад сім’ї на підтвердження відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування нерухомим майном.
*якщо в договорі, яким передбачено перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, не буде зазначено кадастрового номера земельної ділянки, на якій ці будівлі розташовані, такий договір буде вважатися неукладеним.