ПЕРЕВІРКА ОБ’ЄКТА НЕРУХОМОСТІ

ПЕРЕВІРКА ОБ’ЄКТА НЕРУХОМОСТІ, ВІДМІННОГО ВІД ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, ПЕРЕД ЙОГО ПРИДБАННЯМ

Така перевірка об’єкта нерухомості має назву «Due Diligence» та передбачає у своїй базовій версії здійснення таких кроків.

Перевіряємо право власності про­давця на об’єкт і характеристики останнього. Право власності продавця на об’єкт нерухомості, відмінний від земельної ді­лянки, підтверджують оригіналом або дубліка­том одного з документів, перелічених у п. 1.2 гл. 2 p. II Порядку № 296/5.

Технічні характеристики об’єкта (площа та конфігурація приміщень) перевіряють шляхом вивчення технічного паспорта об’єкта, в якому особливу увагу приділяють відсутності відміток про самовільне перепланування.

У випадку якщо відчужуваний об’єкт є окре­мою будівлею, продавець має надати покупцю документи щодо його прав на земельну ділян­ку, на якій вона розташована.

Перевіряємо державну реєстрацію права власності на об’єкт. Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦКУ право власності на нерухомі речі, їх виникнення, перехід і припинення під­лягають державній реєстрації. Порядок дер­жавної реєстрації передбачено Законом про держреєстрацію прав на нерухоме майно.Таким чином, покупцю слід перевірити наявність у продавця доказів реєстрації права власності на об’єкт.

Держреєстрація об’єкта нерухомості могла бути здійснена ще до набрання чинності ЦКУ в сучасній редакції, тобто до 01.01.04 р.Тому до­казами такої реєстрації можуть бути:

а) реєстраційний напис БТІ (за місцезнахо­дженням об’єкта) на правовстановлюючому документі (в окремих випадках, за відсутності місця для напису, — реєстраційне посвідчен­ня) — для документів про перехід права влас­ності, отриманих фізособами до 01.01.03 р.;

б) реєстраційний напис БТІ та прикріплене реєстраційне посвідчення — для документів про перехід права власності, отриманих юр-
особами до 01.02.03 р.;

в) реєстраційний напис та витяг із Реєстру прав власності на нерухоме майно, виданий місцевим БТІ, — для всіх документів про перехід
права власності, отриманих після 01.02.03 р.;

г)  витяг із Держреєстру речових прав на нерухоме майно — для документів про перехід права
власності, отриманих після 01.01.13 р.

Те, що право власності на об’єкт було набуте продавцем до 01.01.13 р. і на момент продажу не зареєстро­ване в Держреєстрі речових прав на не­рухоме майно, не є перешкодою для про­дажу такого об’єкта. У такому випадку нотаріус перед посвідченням договору купівлі-продажу здійснить цю реєстра­цію (абз. 2 ч. 5, абз. 1 ч. 7 ст. З Закону про держреєстрацію прав на нерухоме майно).

Перевіряємо об’єкт на наявність орендарів. Це необхідно, оскільки наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, пере­даної в найм, має переважне право перед інши­ми особами на її придбання (ч. 2 ст. 777 ЦКУ). Отже, якщо майно передане в оренду третім особам, радимо перед укладенням договору купівлі-продажу вимагати від продавця письмо­ві ву відмову орендарів від їх переважного права. Необхідно пам’ятати, що в багатьох випад­ках неможливо перевірити, чи переданий об’єкт в оренду, оскільки договір оренди може бути не посвідчений нотаріально або укладе­ний іще до прийняття законодавства стосовно обов’язкової реєстрації прав на нерухоме майно.

Інформацію про те, чи є об’єкт пред­метом судового спору, можна отри­мати шляхом пошуку за його назвою, адресою, найменуванням власника в Єдиному держреєстрі судових рішень.

Перевіряємо повноваження пред­ставника продавця на відчуження об’єкта. Якщо об’єкт відчужує юрособа, то не­обхідно перевірити повноваження особи, яка укладає договір від імені продавця. Вони мо­жуть випливати з довіреності, а також її поса­дових повноважень. Довіреність на укладення договору купівлі-продажу видає особа, яка має такі повноваження відповідно до статутних до­кументів. Довіреність учиняють у тій самій формі, що й договір, тобто посвідчують но­таріально (ч. 1 ст. 245 ЦКУ).

ПОРАДА: інколи статутні документи юрособи містять обмеження щодо сум та типів угод, І які мають право укладати її представники без одержання попереднього схвалення влас­ником/вищим органом управління такої осо­би. Якщо такі обмеження наявні або ж у ста­тутних документах відсутні (недостатньо чіт­ко визначені) повноваження того чи іншого органу управління (зокрема директора) на укладення договорів відчуження об’єктів не­рухомості, радимо вимагати від продавця рі­шення вищого органу управління (протоколу загальних зборів, рішення власника тощо) про відчуження об’єкта. На практиці зчаста трапляються ситуації, коли об’єкт нерухомості належить продавцю на праві спільної власності. У такому випадку його право на безперешкодне розпорядження об’єктом або часткою в ньому можуть підтвердити:

• письмова згода інших співвласників на від­чуження частки продавцем (у випадку спільної сумісної власності, наприклад, подружжя). Тоді таку згоду посвідчують нотаріально відповідно до вимог ч. 2 ст. 369 ЦКУ;
• письмова відмова інших співвласників від переважного права на придбання частки в майні на умовах, погоджених продавцем та покупцем (у випадку спільної часткової власності).

Законом не встановлені вимоги щодо форми вказаної відмови, але бажано посвідчити її но­таріально, якщо співвласники — фізособи (ви­няток — продаж майна з публічних торгів, коли згода співвласників не вимагається).

Також зверніть увагу на те, що якщо об’єкт належить до категорії житлової нерухомості, власник-фізособа має надати довідку про склад сім’ї на підтвердження відсутності прав мало­літніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування не­рухомим майном.

*якщо в до­говорі, яким передбачено перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, не буде зазначено кадастро­вого номера земельної ділянки, на якій ці будівлі розташовані, такий договір буде вважатися неукладеним.