ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ ПРИ ПРОДАЖУ

4115

ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ ПРИ ПРОДАЖУ

Аби продати власне нерухоме майно, юрособі необов’язково замовляти його експертну оцінку. Нотаріусу за достатнє надати довідку про балансову вартість такого об’єкта.

Правові засади здійснення оцінки майна врегу­льовано Законом про оцінку майна. Тому в ньо­му легко можна відшукати підстави замовлення оцінки нерухомого майна. Згідно зі ст. 7 цього Закону ними, зокрема, є випадки, чітко передба­чені законодавством України. Отже, підприємству при про­дажу власної нерухомості не уникнути обов’язку замовлення експертної оцінки, якщо таку вимо­гу прямо встановлено законом. І така вимога іс­нує, але лише щодо державних та комунальних підприємств. Так, для них замовлення оцінки є обов’язковим, якщо відчуження майна відбуваєть­ся в способи, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або в разі продажу одному покупцю. Щодо підприємств приватної форми власності, такої вимоги ні в цьому Законі, ані в інших нормативних актах не знайдемо. Замовлення оцінки — право юросіб-продавців, а не обов’язок! І це абсолютно логічно, бо нотаріусу при посвід­ченні договору купівлі-продажу нерухомості вона зовсім не потрібна, з огляду на наступне:

  1. Нотаріус не контролює, на відміну від ситу­ації з фізособами. повноту і своєчасність сплати продавцями-юрособами податків у разі відчу­ження ними власної нерухомості. Жодні доку­менти про їх сплату нотаріусу не надають.
  2. Для розрахунку вартості нотаріальних по­слуг експертна оцінка майна не потрібна. За посвідчення державними нотаріусами договорів відчуження нерухомості розмір держмита скла­дає 1% від суми договору, але не менше 17 грн (пп. «д» п. З ст. З Декрету про держмито). Однак у п. 5 р. 1 гл. 5 Інструкції № 811 є важливе уточ­нення. Так, при обчисленні держмита вартість договору приймається виходячи із зазначеної в ньому суми, але не нижче балансової вар­тості майна з урахуванням коефіцієнтів індек­сації вартості та зносу на момент відчуження. Що ж до приватних нотаріусів, то за вчинення нотаріальних дій вони справляють плату, роз­мір якої визначається за домовленістю з про­давцем. Проте вона не має бути меншою за величини ставок держмита, яке справляється державними нотаріусами за аналогічні дії (п. З гл. 16 р. І Порядку № 296/5). А щоб його обчис­лити, приватні нотаріуси беруть на озброєння порядок, визначений Інструкцією № 811.
  3. Нотаріус посвідчує договори купівлі-прода­жу нерухомого майна лише за наявності доку­ментального підтвердження сплати покупцем збору на обов’язкове державне пенсійне страху­вання з операцій купівлі-продажу такого майна (п. 153 Порядку № 1740). Але сплачують його з вартості нерухомого майна, зазначеної в дого­ворі, а не в експертній оцінці (п. 8 ст. 2 Закону про пенсійний збір).

Отже, аргументи та доводи очевидні. Тому замовляти чи ні експертну оцінку продавець-юрособа вирішує особисто. А нотаріусу разом з іншими документами достатньо надати порада довідку про балансову вартість майна, яке від­чужується.

Однак, як свідчить практика, нотаріуси все-таки вряди-годи вимагають оцінку майна, аби зорієнтуватися, чи не занижена навмисно сторо­нами ціна нерухомості в договорі. Адже оціноч­на вартість, зазначена у звіті про оцінку майна, є ринковою (пп. 1 п. 1 постанови № 358).

Якщо ви все-таки вирішите замовити оцінку, варто знати, що виконати її може не будь-хто. Таким правом наділено лише суб’єктів оціноч­ної діяльності, у складі яких працює щонаймен­ше один оцінювач. Але не простий, а з відповід­ним кваліфікаційним свідоцтвом оцінювача, отриманим відповідно до Закону про оцінку майна (пп. 4 п. 1 постанови № 358)