Оподаткування продажу нерухомого майна

18151

Оподаткування продажу нерухомого майна

Доходи, отримані від продажу об’єктів нерухо­мості, оподатковуються відповідно до ст. 172 Подат­кового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2У55-Х/І (далі — ПКУ).

Згідно з п. 172.1 ст. 172 ПКУ, не обкладаються податком на дохо­ди фізичної особи (як резидента так і нерезидента) доходи від продажу нерухомого майна при одночас­ному виконанні трьох умов, а саме:

— здійснення продажу житлового будинку, кварти­ри або їх частини, кімнати, садового (дачного) будин­ку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові спору­ди та будівлі, розташовані на зазначеній земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не переви­щує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121  Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-ІІІ (далі — ЗКУ) залежно від її призна­чення;

— здійснення продажу одного з перелічених об’єктів вперше в звітному календарному році;

— знаходження реалізованої нерухомості у власності більше ніж три роки. Зауважимо, умо­ва щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не поширюєть­ся на майно, отримане таким платником у спад­щину.

У разі якщо всіх вищезгаданих умов дотримано, фізичній особі — продавцю не доведеться сплачувати податок на доходи фізичних осіб (далі — ПДФО) і подавати Декларацію про майновий стан та доходи.

Якщо ж хоча б одна з умов не виконана, а та­кож у разі другого і наступного продажів, фізичній особі необхідно буде сплатити ПДФО і тут став­ки податку для резидентів і нерезидентів відріз­няються.

Дохід від продажу нерухомості ви­значається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартос­ті такого об’єкта, розрахованої органом, уповно­важеним здійснювати таку оцінку відповідно де закону.

У разі коли продавець нерухомості є резиден­том (громадянин України або особа, яка має місце проживання в Україні згідно з підп. 14.1.213 п. 14.1 ст. 14 ПКУ), доходи, отримані від продажу об’єктів не­рухомості, обкладатимуться ПДФО за ставкою 5%. Його платять громадяни України, які продають не­рухомість більше одного разу протягом звітного податкового року, а також ті, хто продає нерухомість що знаходиться у праві власності менше трьох років.

Податок у такому ж розмірі сплачується і при продажу об’єкта незавершеного будівництва (п. 172.і ст. 172, п. 167.2т. 167 ПКУ).

Крім того, податком у такому ж розмірі обкладаються об’єкти, не зазначені у п. 172.1 ст. 172 ПКУ до яких належать, зокрема, об’єкти комерційної нерухомості та землі сільськогосподарського при­значення, на продаж яких поки накладено мора­торій.

Якщо продавець нерухомості є нерези­дентом, то ставка податку на доходи, отрима­ні від продажу об’єктів нерухомості, складатиме 18 % від вартості об’єкта в разі продажу або об­міну протягом поточного звітного податкового року більше одного об’єкта нерухомості або во­лодіння таким менше трьох років.

Зауважимо, дохід від операцій з продажу не частіше одного разу на рік об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці першому п. 172.1 ст. 172 ПКУ (у тому числі квартири), які перебивають у власності нерезидента менше ніж три роки та отримані таким платником у подарунок, також оподатковується по­датком на доходи за ставкою 18%.

При укладені договору купівлі-продажу нерухомості разом з податком сторони повинні сплати державне мито. Його розмір визначається декретом Кабміну «Про державне мито» та становить 1% від вартості майна.

Хто саме сплачує мито — сторони визначають самі: можуть розділити суму навпіл та сплатити кожен свою половину. Крім цього, покупець сплачує внесок до Пенсійного фонду — він також дорівнює 1% вартості майна. Однак це стосується лише продажу квартир, при операціях із землею внесок до ПФ не сплачується.

На практиці буває, що сторони не надто переймаються вимогами закону про те, хто і що повинен сплатити, та домовляються на словах.

Як би там не було, потрібно пам’ятати: у квитанціях про оплату повинно стояти прізвище тієї особи, яка повинна здійснити платіж за законом. Отже: податок повинен сплатити продавець, внесок до ПФ — покупець. Лише у випадку з держмитом все залишається на розсуд сторін.

Суми держмита та внеску до пенсійного фонду визначаються в розмірі 1% від суми, що вказана в договорі куплі-продажу, але не нижче оціночної вартості об’єкта продажу.

При продажу нерухомості юридичною особою, дохід отриманий від продажу буде брати участь в визначенні бази оподаткування податком на прибуток, якщо підприємство є платником на загальних підставах, або єдиним податком, якщо підприємство знаходиться на спрощеній системі оподаткування.

Також, зауважено, що держмито визначається від суми, що вказана в договорі, з ПДВ, а от платіж в Пенсійний фонд  — від суми без ПДВ.