НАБУТТЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМІСТЬ ЗА ДОГОВОРОМ ДОВІЧНОГО УТРИМАННЯ

1675

НАБУТТЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМІСТЬ ЗА ДОГОВОРОМ ДОВІЧНОГО УТРИМАННЯ

Отже, ДДУ передбачає: відчужувач передає набувачеві у власність житловий будинок, квар­тиру або їх частину, інше нерухоме майно або ру­хоме майно, яке має значну цінність. А набувач, у свою чергу, зобов’язується забезпечувати від-чужувача утриманням та(або) доглядом довічно (ч. 1 ст. 744 ЦКУ). Цей правочин неодмінно слід укласти письмово та посвідчити нотаріаль­но (ч. 1 ст. 745 того самого Кодексу).

Відчужувачем за ДДУ може бути лише фіз-особа, до того ж її вік та/або стан здоров’я зна­чення не мають, себто укласти такий договір управі будь-яка повнолітня дієздатна особа, починаючи з 18 років. Водночас не всі знають, що набувачем управі виступати не лише пов­нолітня дієздатна фізособа (кілька фізосіб, які нестимуть перед відчужувачем солідарний обов’язок), а й юрособа (ч. 2 ст. 746 ЦКУ). Більше того, такий правочин можна укласти навіть на користь третьої особи (її на практи­ці йменують утриманцем), тобто саме остання отримає довічний догляд від набувача, хоча й не є власником відчужуваного майна.

Співвласники на праві спільної сумісної власності (наприклад, подружжя) управі разом відчужи­ти

належне їм майно на підставі ДДУ. Або ж цей договір укладе тільки один із них після визначення частки цього спів­власника у спільному майні або визначен­ня між співвласниками порядку користу­вання цим майном (ст. 747 ЦКУпп.пп. 7.3, 7.4 п. 7 гл. 2 р. II Порядку № 296/5).

Щодо майна, яке передають за договором, то ним найчастіше виступає саме житло. Водночас може йтися і про нежитлову нерухомість та/або будь-які рухомі речі значної вартості, належні відчужувачу на праві власності. Крім того, зго­дом сторони вправі домовитися про заміт речі, яка була передана за ДДУ, на іншу річ (ч. 1 ст. 753 ЦКУ). У такому разі обсяг обов’язків на­бувача може бути за домовленістю сторін змі­нений або залишений незмінним. Заміну речі здійснюють шляхом внесення нотаріально по­свідчених змін до ДДУ А ось втрата (знищен­ня) чи пошкодження переданого за ДДУ майна не є підставою для припинення чи зменшення обсягу обов’язків наймача.

Ключовою відмінністю ДДУ від правовід­носин спадкування поряд з обов’язком на-

бувача утримувати відчужувача є момент виникнення в набувача права власності на майно, передане за договором довічного ут­римання (догляду). Ним буде час нотаріаль­ного посвідчення договору (ч. З ст. 334, ч. 1 ст. 748 ЦКУ).

У ДДУ слід передбачити склад утримання, а саме — всі види матеріального забезпечен­ня, а також усі види догляду (опікування), яки­ми набувач має забезпечувати відчужувача. Як правило, ідеться про регулярні (щомісячні абощо) виплати на користь останнього та/або надання іншого забезпечення (прибирання, приготування їжі, забезпечення медичної опі­ки і т.п.). У будь-якому разі щомісячне матза-безпечення відчужувача повинно бути оцінено в грошовому еквіваленті в ДДУ та підлягає ін­дексації (ч. 1 ст. 751 ЦКУ).

Аби захистити наших читачів, у договорі ра­димо чітко ідентифікувати його сторони та предмет.У випадку з нерухомістю слід зазначи­ти її показники: місце розташування (адресу), площу, нерідко також указують фізичний стан об’єкта та його вартісну оцінку, встановлену за погодженням сторін чи на підставі прове­дення оцінки. Крім того, у ДДУ заведено про­писувати:

— документ, що підтверджує право власності на майно;

— місце виконання договору;

— чітко встановлені права та обов’язки сторін та інші умови, встановлені за домов­леністю сторін договору.

Також у ДДУ традиційно, хоча це й не заліз­не правило, закріплюють право відчужувача проживати у відчужуваній нерухомості чи в її частині до моменту смерті або до на­стання іншої події (як-от до моменту пе­реїзду на проживання в інше житло, зок­рема, надане набувачем, або до будинку престарілих). Більше того, якщо інше не передбачено ДДУ набувач зобов’язаний у разі смерті відчужувача поховати його (ч. З ст.749 ЦКУ).

Гарантією належного виконай-набувачем своїх обоє ‘язків є, зокрема, ч. 1 ст. 754 ЦКУ, яка забороняє аж до смерті від­чужувача продавати, дарувати, міняти майно, передане за ДДУ, укладати щодо нього договір застави, передавати його у власність іншій особі на підставі іншо­го правочину. Про таку заборону но­таріус зробить напис на всіх примірни­ках договору (пп. 7.5 п. 7 гл. 2, п. 3.2 п. З гл. 15 р. II Порядку № 296/5). Водночас на таке майно не може бути звернене стяг­нення протягом життя відчужувача (ч. 2 ст. 754 ЦКУ).

Як бачите, набувач може лише володіти (у тому числі здавати його в оренду) та користу­ватися майном, але не вправі ним розпоряджа­тися, передусім відчужувати. У зв’язку із цим, коли йдеться про нерухомість, нотаріус за міс­цем розташування жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, іншого нерухо­мого майна2 накладе заборону їх відчуження (абз. 4 ст. 73 Закону про нотаріат). її нотаріус зніме аж після отримання повідомлення про припинення чи розірвання ДДУ (ст. 74 того са­мого Закону).

Випадки припинення ДДУ знайдемо в ч. 1 ст. 755 ЦКУ яка називає ними:

— вимогу відчужувача (третьої особи, на ко­ристь якої був укладений договір) у разі невико­нання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків незалежно від його вини; — вимогу набувача.

За першої обставини відчужувач набуває права власності на майно, яке було ним пере­дане, і вправі вимагати його повернення, при цьому понесені набувачем витрати не повер­тають. Але якщо розірвання договору стало­ся у зв’язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем із підстав, що мають іс­тотне значення, суд може залишити за набува­чем право власності на частину майна, з ураху­ванням тривалості часу, протягом якого він на­лежно виконував свої обов’язки за договором (ч. 2 ст. 756 ЦКУ). Тобто набувачу слід довес­ти слугам Феміди, що припинення виконання сталося з незалежних від нього та поважних причин, а тому як компенсацію за ним слід залишити право власності на частину майна, яка б покривала понесені ним витрати.

У разі смерті набувача-фізособи його обов’язки перейдуть до тих спадкоємців, які набули право власності на відповідне майно. Якщо ж таких немає, то право власності по­вернеться до відчужувача, а ДДУ припиняєть­ся. У цьому випадку нотаріус за письмовою заявою відчужувача припиняє дію цього до­говору, про що на всіх його примірниках ро­бить відповідний напис із посиланням на ст. 757 ЦКУ Факт смерті набувача підтвердить свідоц­тво про смерть (пп. 7.8 п. 7 гл. 2 p. II Порядку № 296/5).

У свою чергу, в разі припинення юрособи набувача його обов’язки переходять до пра­вонаступників, якщо такі є, чи до засновни­ка (учасника), який при ліквідації вказаної юрособи отримав відповідне майно. Якщо ж у набувача утримувати відчужувача є момент виникнення в набувача права власності на майно, передане за договором довічного ут­римання (догляду). Ним буде час нотаріаль­ного посвідчення договору (ч. З ст. 334, ч. 1 ст. 748 ЦКУ).

У ДДУ слід передбачити склад утримання, а саме — всі види матеріального забезпечен­ня, а також усі види догляду (опікування), яки­ми набувач має забезпечувати відчужувача. Як правило, ідеться про регулярні (щомісячні абощо) виплати на користь останнього та/або надання іншого забезпечення (прибирання, приготування їжі, забезпечення медичної опі­ки і т.п.). У будь-якому разі щомісячне матза-безпечення відчужувача повинно бути оцінено в грошовому еквіваленті в ДДУ та підлягає ін­дексації (ч. 1 ст. 751 ЦКУ).

Аби захистити наших читачів, у договорі ра­димо чітко ідентифікувати його сторони та предмет.У випадку з нерухомістю слід зазначи­ти її показники: місце розташування (адресу), площу, нерідко також указують фізичний стан об’єкта та його вартісну оцінку, встановлену за погодженням сторін чи на підставі прове­дення оцінки. Крім того, у ДДУ заведено про­писувати:

— документ, що підтверджує право власності на майно;

— місце виконання договору;

— чітко встановлені права та обов’язки сторін та інші умови, встановлені за домов­леністю сторін договору.

Також у ДДУ традиційно, хоча це й не заліз­не правило, закріплюють право відчужувача проживати у відчужуваній нерухомості чи в її частині до моменту смерті або до на­стання іншої події (як-от до моменту пе­реїзду на проживання в інше житло, зок­рема, надане набувачем, або до будинку престарілих). Більше того, якщо інше не передбачено ДДУ набувач зобов’язаний у разі смерті відчужувача поховати його (ч. З ст.749 ЦКУ). Гарантією належного виконай-набувачем своїх обоє ‘язків є, зокрема, ч. 1 ст. 754 ЦКУ, яка забороняє аж до смерті від­чужувача продавати, дарувати, міняти майно, передане за ДДУ, укладати щодо нього договір застави, передавати його у власність іншій особі на підставі іншо­го правочину. Про таку заборону но­таріус зробить напис на всіх примірни­ках договору (пп. 7.5 п. 7 гл. 2, п. 3.2 п. З гл. 15 р. II Порядку № 296/5). Водночас на таке майно не може бути звернене стяг­нення протягом життя відчужувача (ч. 2 ст. 754 ЦКУ).

Як бачите, набувач може лише володіти (у тому числі здавати його в оренду) та користу­ватися майном, але не вправі ним розпоряджа­тися, передусім відчужувати. У зв’язку із цим, коли йдеться про нерухомість, нотаріус за міс­цем розташування жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, іншого нерухо­мого майна накладе заборону їх відчуження (абз. 4 ст. 73 Закону про нотаріат). її нотаріус зніме аж після отримання повідомлення про припинення чи розірвання ДДУ (ст. 74 того са­мого Закону).

Випадки припинення ДДУ знайдемо в ч. 1 ст. 755 ЦКУ яка називає ними:

— вимогу відчужувача (третьої особи, на ко­ристь якої був укладений договір) у разі невико­нання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків незалежно від його вини; — вимогу набувача.

За першої обставини відчужувач набуває права власності на майно, яке було ним пере­дане, і вправі вимагати його повернення, при цьому понесені набувачем витрати не повер­тають. Але якщо розірвання договору стало­ся у зв’язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем із підстав, що мають іс­тотне значення, суд може залишити за набува­чем право власності на частину майна, з ураху­ванням тривалості часу, протягом якого він на­лежно виконував свої обов’язки за договором (ч. 2 ст. 756 ЦКУ). Тобто набувачу слід довес­ти слугам Феміди, що припинення виконання сталося з незалежних від нього та поважних причин, а тому як компенсацію за ним слід залишити право власності на частину майна, яка б покривала понесені ним витрати.

У разі смерті набувача-фізособи його обов’язки перейдуть до тих спадкоємців, які набули право власності на відповідне майно. Якщо ж таких немає, то право власності по­вернеться до відчужувача, а ДДУ припиняєть­ся. У цьому випадку нотаріус за письмовою заявою відчужувача припиняє дію цього до­говору, про що на всіх його примірниках ро­бить відповідний напис із посиланням на ст. 757 ЦКУ Факт смерті набувача підтвердить свідоц­тво про смерть (пп. 7.8 п. 7 гл. 2 p. II Порядку № 296/5).

У свою чергу, в разі припинення юрособи набувача його обов’язки переходять до пра­вонаступників, якщо такі є, чи до засновни­ка (учасника), який при ліквідації вказаної юрособи отримав відповідне майно. Якщо ж таких немає, то внаслідок ліквідації юросо-би-набувача право власності повернеться до відчужувача. Для припинення ДДУ в цьому ви­падку відчужувач подає нотаріусу заяву та ви­тяг із Єдиного держреєстру юросіб і фізосіб-підприємців, який підтвердить факт ліквіда­ції юрособи-набувача (пп. 7.9 п. 7 гл. 2 p. II Порядку № 296/5).

Звісно ж, ДДУ припиняється зі смертю від­чужувача, оскільки набувач уже не може не­сти відповідні обов’язки (ч. 2 ст. 755 ЦКУ). Припинення ДДУ в разі смерті відчужувача (або третьої особи — утриманця) оформлює нотаріус, який посвідчив договір (пп. 5.1 п. 5 гл. 15 p. II Порядку № 296/5). Для цього набу­вач подає свідоцтво про смерть та примірники договору. Нотаріус знімає заборону шляхом від­чуження вчинення відповідного посвідчуваль-ного напису на всіх примірниках ДДУ.

*платити отримувачу ПДФО та військовий збір не потрібно.