ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
Загальні вимоги до поговору купівлі-прода-жу нерухомості — прості та прозорі. Його предметом виступає об’єкт нерухомого майна чи його частина, який належить продавцю на праві власності.
Щодо форми, то цей договір потребує її письмового варіанта з обов ‘язковим нотаріальним посвідченням. Сторонами можуть виступати будь-які наділені дієздатністю фіз- та юрособи.
Підписуючи таку угоду, перш за все треба деталізувати характеристики об’єкта, який ви купуєте чи продаєте. Це необхідно для його чіткої
ідентифікації. Особливо, якщо йдеться про річ, визначену індивідуальними ознаками, якою однозначно є об’єкт нерухомості.
Не зайвим буде зазначити в договорі точний строк передачі об’єкта. Наступний крок — фіксація вимог щодо фізичного стану об’єкта та його складових (вікна, двері, сигналізація, водопровід, система електро- .ц постачання тощо). Можна при цьому обме-иорадл житися традиційним «відповідно до вимог, що звичайно ставляться». Але тоді, якщо виникне спір, буде важче довести свою правоту. Також визначте порядок та строки розрахунків за придбане.
Серед чималої кількості прав та обов’язків продавця нерухомості особливе значення варто приділити наступним установленим для нього вимогам:
- передати покупцеві об’єкт нерухомості, визначений договором купівлі-продажу (ч. 1 ст. 662 ЦКУ), а також одночасно документи, що стосуються такого товару та підлягають переданню разом із ним:
- попередити покупця про всі права третіх осіб на нерухомість, що продається, скажімо, щодо права наймача (орендаря), права застави, права довічного користування тощо (ч. 1 ст. 659 ЦКУ).
У разі невиконання останньої вимоги покупець управі вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на придбаний ним об’єкт.
Зрозуміло, що обов’язками чинна норматив-ка наділяє й покупця. У контексті нерухомості він повинен, зокрема, прийняти придбаний об’єкт, оплатити його за ціною, установленою в договорі.
Не зайвою на практиці буде й можливість скористатися при придбанні/відчуженні нерухомості нормами ЦКУ покликаними захищати інтереси кожної
зі сторін правочину. Так, якщо покупець забарився та прострочив оплату, у продавця вигулькує право вимагати оплату товару та сплату процентів за користування чужими грошовими коштами (ч. З ст. 692 ЦКУ). Коли ж покупець узагалі відмовляється прийняти та оплатити товар, то продавець, у свою чергу, вправі за своїм вибором вимагати оплати товару або відмовитися від договору купівлі-продажу.
Стаття 693 ЦКУ також дозволяє встановити в договорі обов ‘язок покупця частково або повністю оплатити товар до його передання продавцем. Така схема не рідкість, коли йдеться про нерухомість.
Гарантією захисту інтересів покупця, що здійснив попередню оплату, будуть норми ч.ч. 2, З ст. 693 ЦКУ За ними покупець управі вимагати передання оплаченого товару або повернення суми попередньої оплати від продавця, який одержав відповідну суму, але не передав товар у встановлений строк. Окрім того, на суму попередньої оплати нараховують проценти від дня, коли товар мав бути переданий, до дня фактичного передання товару покупцеві або повернення йому суми попередньої оплати.
Задля захисту інтересів наших читачів, говорячи про продаж нерухомості, аж ніяк не можемо оминути характерну саме для цієї процедури специфіку, яка полягає в необхідності попереднього отримання на це за певних умов згоди органу опіки і піклування. Річ у тім, що за ч. 4 ст. 12 Закону про соцзахист для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомості, право власності на яке або право користування яким мають діти (себто віком до 18 років), необхідний дозвіл указаного органу.
Аналогічні за змістом положення про захист майнових прав дітей знаходимо в СКУ та Законі про дитинство. Зокрема, згідно з ч. 2 ст. 177 СКУ батьки малолітньої дитини (віком до 14 років) не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти низку правочинів щодо майнових прав дитини, а саме укладати договори, що підлягають нотаріальному посвідченню, у тому числі договори стосовно поділу або обміну житлового будинку, квартири.
У свою чергу, ч. 6 ст. 203 ЦКУ забороняє пра-вонину, який учиняють батьки (усиновлювачі), суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. А недодержання в момент учинення правочину такої вимоги буде підставою, аби визнати його недійсним (ч. 1 ст. 215 того самого Кодексу). Згода органу опіки та піклування саме й демонструє, що загрози інтересам дитини в правочині немає.
Стосовно того, на які саме угоди з нерухомістю потрібна відповідна згода органу опіки і піклування, на практиці немає однозначної відповіді. Так, у листі Мін’юсту України від 25.07.06 р. № 19-50-556 йшлося, що така згода органів опіки і піклування знадобиться, лише якщо дитина є власником (співвласником) або має правоЗаконодавство також окремо виділяє випадки вчинення правочинів не рідними батьками дитини, а її опікуном чи піклувальником. Так, опікун (піклувальник) не може без дозволу органу опіки та піклування, зокрема: відмовитися від майнових прав підопічного, тобто дитини; укладати договори, що підлягають нотаріальному посвідченню, у тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири; укладати договори з приводу іншого цінного майна (ст. 71 ЦКУ). Отже, опікун (піклувальник) мусить отримати для вчинення таких правочинів згоду органу опіки і піклування в будь-якому випадку. Такий правочин, учинений опікуном (піклувальником) без дозволу органу опіки та піклування, вважається нікчемним, тобто його недійсність установлено законом апріорі (ч. 1 ст. 224 указаного Кодексу). Щоправда, на вимогу заінтересованої особи такий правочин суд може визнати дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідає інтересам фізособи, над якою встановлено опіку або піклування (ч. 2 ст. 224 ЦКУ).
на користування жилим приміщенням, що відчужується. Власником житла дитина може бути, скажімо, як спадкоємець чи набувач за договором дарування. Щодо права користування житлом, то йдеться про ситуацію, коли дитина проживає в певному помешканні чи будинку як член сім’ї власника (наймача). До того ж користування житлом — одне з майнових прав дитини, що закріплено в ст. 156 ЖКУ і ст.ст. 17,18 Закону про дитинство. Себто нотаріусам під час посвідчення відповідних договорів для вирішення питання про необхідність дозволу органу опіки та піклування слід установити, чи є дитина власником (співвласником) конкретного нерухомого майна та чи користується вона ним. Саме таку вимогу містять п.п. 1.9 та 1.10 Порядку № 296/5.
У свою чергу. Міністерство праці та соціальної політики України у своєму листі від 22.05.06 р. № 3411/0/14-06/042 стверджувало, що для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування (у тому числі, коли має місце реєстрація дитини в житлі) яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки і піклування. Тобто фактично в указаному листі Мінпраці йшлося про необмежене коло правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та вчиняються батьками щодо свого майна. Утім, на нашу думку, більш оптимальна озвучена вище позиція Мін’юсту, до того ж саме до цього відомства більше прислухаються з огляду на свій статус нотаріуси.