ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ

ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ

Загальні вимоги до поговору купівлі-прода-жу нерухомості — прості та прозорі. Його предметом виступає об’єкт нерухомого майна чи його частина, який належить продавцю на праві власності.

Щодо форми, то цей договір потребує її пись­мового варіанта з обов ‘язковим нотаріальним посвідченням. Сторонами можуть виступати будь-які наділені дієздатністю фіз- та юрособи.

Підписуючи таку угоду, перш за все тре­ба деталізувати характеристики об’єкта, який ви купуєте чи продаєте. Це необхід­но для його чіткої

ідентифікації. Особливо, якщо йдеться про річ, визначену індивідуаль­ними ознаками, якою однозначно є об’єкт нерухомості.

Не зайвим буде зазначити в договорі точ­ний строк передачі об’єкта. Наступний крок — фіксація вимог щодо фізичного ста­ну об’єкта та його складових (вікна, двері, сигналізація, водопровід, система електро- .ц постачання тощо). Можна при цьому обме-иорадл житися традиційним «відповідно до вимог, що звичайно ставляться». Але тоді, якщо ви­никне спір, буде важче довести свою правоту. Також визначте порядок та строки розрахун­ків за придбане.

Серед чималої кількості прав та обов’язків продавця нерухомості особливе значення вар­то приділити наступним установленим для ньо­го вимогам:

• передати покупцеві об’єкт нерухомості, визначений договором купівлі-продажу (ч. 1 ст. 662 ЦКУ), а також одночасно документи, що стосуються такого товару та підлягають переданню разом із ним:
• попередити покупця про всі права третіх осіб на нерухомість, що продається, скажімо, щодо права наймача (орендаря), права заста­ви, права довічного користування тощо (ч. 1 ст. 659 ЦКУ).

У разі невиконання останньої вимоги по­купець управі вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на придбаний ним об’єкт.

Зрозуміло, що обов’язками чинна норматив-ка наділяє й покупця. У контексті нерухомості він повинен, зокрема, прийняти придбаний об’єкт, оплатити його за ціною, установленою в договорі.

Не зайвою на практиці буде й можливість скористатися при придбанні/відчуженні неру­хомості нормами ЦКУ покликаними захищати інтереси кожної

зі сторін правочину. Так, якщо покупець забарився та прострочив оплату, у про­давця вигулькує право вимагати оплату товару та сплату процентів за користування чужими грошовими коштами (ч. З ст. 692 ЦКУ). Коли ж покупець узагалі відмовляється прийняти та оп­латити товар, то продавець, у свою чергу, вправі за своїм вибором вимагати оплати товару або відмовитися від договору купівлі-продажу.

Стаття 693 ЦКУ також дозволяє встанови­ти в договорі обов ‘язок покупця частково або повністю оплатити товар до його передання продавцем. Така схема не рідкість, коли йдеть­ся про нерухомість.

Гарантією захисту інтересів покупця, що здій­снив попередню оплату, будуть норми ч.ч. 2, З ст. 693 ЦКУ За ними покупець управі вимагати передання оплаченого товару або повернення суми попередньої оплати від продавця, який одержав відповідну суму, але не передав товар у встановлений строк. Окрім того, на суму попе­редньої оплати нараховують проценти від дня, коли товар мав бути переданий, до дня фактич­ного передання товару покупцеві або повернен­ня йому суми попередньої оплати.
Задля захисту інтересів наших читачів, гово­рячи про продаж нерухомості, аж ніяк не мо­жемо оминути характерну саме для цієї про­цедури специфіку, яка полягає в необхідності попереднього отримання на це за певних умов згоди органу опіки і піклування. Річ у тім, що за ч. 4 ст. 12 Закону про соцзахист для здійснен­ня будь-яких правочинів стосовно нерухомості, право власності на яке або право користуван­ня яким мають діти (себто віком до 18 років), необхідний дозвіл указаного органу.

Аналогічні за змістом положення про за­хист майнових прав дітей знаходимо в СКУ та Законі про дитинство. Зокрема, згідно з ч. 2 ст. 177 СКУ батьки малолітньої дитини (віком до 14 років) не мають права без доз­волу органу опіки та піклування вчиняти низ­ку правочинів щодо майнових прав дитини, а саме укладати договори, що підлягають но­таріальному посвідченню, у тому числі дого­вори стосовно поділу або обміну житлового будинку, квартири.

У свою чергу, ч. 6 ст. 203 ЦКУ забороняє пра-вонину, який учиняють батьки (усиновлювачі), суперечити правам та інтересам їхніх ма­лолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. А недодержання в момент учинення правочину такої вимоги буде підставою, аби визнати його недійсним (ч. 1 ст. 215 того само­го Кодексу). Згода органу опіки та піклування саме й демонструє, що загрози інтересам дити­ни в правочині немає.

Стосовно того, на які саме угоди з нерухо­містю потрібна відповідна згода органу опіки і піклування, на практиці немає однозначної відповіді. Так, у листі Мін’юсту України від 25.07.06 р. № 19-50-556 йшлося, що така зго­да органів опіки і піклування знадобиться, лише якщо дитина є власником (співвласни­ком) або має правоЗаконодавство також окремо виділяє випад­ки вчинення правочинів не рідними батьками дитини, а її опікуном чи піклувальником. Так, опікун (піклувальник) не може без дозволу ор­гану опіки та піклування, зокрема: відмовитися від майнових прав підопічного, тобто дитини; укладати договори, що підлягають нотаріаль­ному посвідченню, у тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, кварти­ри; укладати договори з приводу іншого цін­ного майна (ст. 71 ЦКУ). Отже, опікун (піклу­вальник) мусить отримати для вчинення таких правочинів згоду органу опіки і піклування в будь-якому випадку. Такий правочин, учине­ний опікуном (піклувальником) без дозволу органу опіки та піклування, вважається нік­чемним, тобто його недійсність установлено за­коном апріорі (ч. 1 ст. 224 указаного Кодексу). Щоправда, на вимогу заінтересованої особи та­кий правочин суд може визнати дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідає інтере­сам фізособи, над якою встановлено опіку або піклування (ч. 2 ст. 224 ЦКУ).

на користування жилим приміщенням, що відчужується. Власником житла дитина може бути, скажімо, як спад­коємець чи набувач за договором дарування. Щодо права користування житлом, то йдеть­ся про ситуацію, коли дитина проживає в пев­ному помешканні чи будинку як член сім’ї власника (наймача). До того ж користування житлом — одне з майнових прав дитини, що закріплено в ст. 156 ЖКУ і ст.ст. 17,18 Закону про дитинство. Себто нотаріусам під час по­свідчення відповідних договорів для вирішен­ня питання про необхідність дозволу органу опіки та піклування слід установити, чи є дитина власником (співвласником) конкрет­ного нерухомого майна та чи користується вона ним. Саме таку вимогу містять п.п. 1.9 та 1.10 Порядку № 296/5.

У свою чергу. Міністерство праці та со­ціальної політики України у своєму листі від 22.05.06 р. № 3411/0/14-06/042 стверджувало, що для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування (у тому числі, коли має місце реєстрація дитини в житлі) яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки і піклування. Тобто фактично в указаному листі Мінпраці йшлося про необмежене коло право­чинів, які підлягають нотаріальному посвідчен­ню та вчиняються батьками щодо свого майна. Утім, на нашу думку, більш оптимальна озву­чена вище позиція Мін’юсту, до того ж саме до цього відомства більше прислухаються з огля­ду на свій статус нотаріуси.